前一段時(shí)間北京華業(yè)東方玫瑰的老業(yè)主因?yàn)椴粷M開發(fā)商降價(jià)出售新樓盤，要求開發(fā)商賠償差價(jià)。而在此之前，華業(yè)東方玫瑰所在的區(qū)域已經(jīng)有多家樓盤打折銷售。北京的房地產(chǎn)是否已經(jīng)迎來了下降通道呢？我們先來關(guān)注這起賠償風(fēng)波。

    業(yè)主小張一見到筆者，就向筆者大倒苦水。小張對筆者說，老百姓掙得是血汗錢，兩個(gè)家庭可能幾十年的血汗錢。原來，6月的時(shí)候，小張買下了位于北京市通州區(qū)華業(yè)東方玫瑰一期的一處房產(chǎn)。但8月初，華業(yè)東方玫瑰二期推出了60套特價(jià)促銷房，同樣面積價(jià)位相差了幾十萬元。小張等前期業(yè)主聽到這個(gè)消息，一起到售樓處要求賠償損失。

    小張告訴筆者，他們購買的是華業(yè)東方玫瑰一期A4樓，是4月開盤的，當(dāng)時(shí)價(jià)格從每平方米17000元到19000元不等。而華業(yè)東方玫瑰二期A9的60套特價(jià)房，均價(jià)為每平方米14500-15500元，兩者相比，降幅達(dá)到10%以上。小張他們還發(fā)現(xiàn)，最近促銷的A9樓里，戶型最好的90、92平方米正南戶型正在以每平方米14500元的價(jià)格出售。而就在幾周前，小張剛剛買了同樣面積的一套房子，多花了45萬元。華業(yè)東方玫瑰一期的維權(quán)業(yè)主小張說：我現(xiàn)在一個(gè)月工資三千多，我一個(gè)月工資三千多，我一年拿到手的工資可能不到5萬塊錢，我這45萬可能不吃不喝我要掙9年。

    在通州區(qū)華業(yè)東方玫瑰的售樓處，筆者看到，上周為了應(yīng)對業(yè)主的“維權(quán)”活動(dòng)拉起的條幅還掛在大廳上方，有計(jì)劃買房的人正在向售樓人員咨詢。華業(yè)地產(chǎn)里負(fù)責(zé)東方玫瑰項(xiàng)目的子公司負(fù)責(zé)人接受了我們采訪。

    華業(yè)地產(chǎn)里負(fù)責(zé)東方玫瑰項(xiàng)目的子公司負(fù)責(zé)人張雅靜告訴筆者：現(xiàn)在的這種包括定價(jià)各個(gè)方面都是適應(yīng)這種市場變化，我們還很想抓住這些客戶，因?yàn)楝F(xiàn)在限購政策的影響，他們確實(shí)也不能買，但是他們本人不能買，卻可以推薦他的朋友來買。像這種客戶推薦朋友的成交的事挺多的，這也是開發(fā)商的一種促進(jìn)方式。因?yàn)槲覀儚奈覀冏约和扑]的渠道來說，我們覺得這個(gè)來說非常重要。

    隨后，筆者又來到位于北京市東四環(huán)的華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總部。說起因?yàn)榻祪r(jià)引發(fā)前期業(yè)主不滿的事，華業(yè)地產(chǎn)的董事長徐紅告訴筆者，她們也非常無奈。她說：怎么說呢，你要如果不降價(jià)，你目前的僵持狀態(tài)還會繼續(xù)維系。要如果說降價(jià)的話，這個(gè)僵持狀態(tài)是會有打破的。所以總體來說的話，你要充分能考慮企業(yè)的這個(gè)回款，也要從充分考慮這個(gè)業(yè)主的利益情況下，這次選擇降價(jià)的話是可以的。我們是希望平穩(wěn)地把價(jià)格在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

    筆者了解到，這種由降價(jià)引起的糾紛在北京并不是第一例。今年5月首開常青藤通過折扣等優(yōu)惠，將價(jià)格暗降10%，也曾導(dǎo)致數(shù)十位前期業(yè)主抱團(tuán)要求開放商補(bǔ)償損失。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開信息，遠(yuǎn)洋一方潤園從預(yù)售均價(jià)每平方米25345元降價(jià)到24500元進(jìn)行促銷；中海九號院從每平方米41234元降為36728元；徜徉嘉園從每平方米25371元降至均價(jià)16925元。筆者注意到，隨著樓市調(diào)控政策的密集出臺，開發(fā)商的銷售策略正在發(fā)生變化，出現(xiàn)了不少打折降價(jià)促銷的樓盤。

    筆者隨后來到了通州區(qū)進(jìn)行調(diào)查。在位于通州北苑楊莊路的朗峰銷售中心，筆者注意到，大廳里看房的人寥寥無幾，三五個(gè)銷售人員正無精打采的坐在洽談區(qū)玩手機(jī)，看報(bào)紙。銷售人員告訴筆者，這個(gè)樓盤的銷售戶型面積為50平米到180平米之間，除了通常的房價(jià)全款打折等優(yōu)惠活動(dòng)以外，現(xiàn)在訂房還能享受到額外的優(yōu)惠。銷售人員告訴筆者，現(xiàn)在預(yù)付2萬定金，房價(jià)優(yōu)惠10萬，相當(dāng)于優(yōu)惠了8萬。而且房價(jià)折扣全款九五折，貸款九八折。

    在通州梨園鎮(zhèn)云景東路的海棠灣銷售中心，銷售人員告訴筆者，這個(gè)樓盤的在售戶型在45平米到240平米之間，均價(jià)20000元。在現(xiàn)有房價(jià)的基礎(chǔ)上，現(xiàn)在訂房還能享受每平米1500元的優(yōu)惠。按照以前二期的價(jià)格出售，平均優(yōu)惠每平米優(yōu)惠1500元。如果全款的話打九八折，像海棠灣以前從來沒有這么大的優(yōu)惠。

    二、樓市降價(jià)引發(fā)中介市場低迷

    統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上半年，北京市新建普通住房成交3.8萬套，占同期新建住房成交總套數(shù)的86.8%，成交均價(jià)為每平方米13948元，比去年全年的每平方米14847元低了6.1%。21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)公司的研究總監(jiān)常智認(rèn)為，成交均價(jià)的降幅雖然不算很大，但樓市調(diào)控的影響，使一些開發(fā)商的降價(jià)策略發(fā)生了變化。21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)公司研究總監(jiān)常智說：截止7月末，北京的所有新房的庫存量已經(jīng)達(dá)到了11萬套。所以就是在這個(gè)庫存壓力以及它現(xiàn)金的壓力的情況下，開發(fā)商它必須得加快它的周轉(zhuǎn)。往年的打折通常來說就是如果付全款的情況下才會有非常微弱的打折，一般就是九九折或者九八折。但是今年我們可以看到這個(gè)打折的情況，已經(jīng)達(dá)到了八五折，就是有一個(gè)10%到15%的降幅。這個(gè)和往年是明顯的一個(gè)不同，也就是說現(xiàn)在的打折已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)實(shí)質(zhì)性的價(jià)格折扣階段。

    8月17日，華業(yè)地產(chǎn)召開新聞發(fā)布會，提出了解決前期業(yè)主問題的五個(gè)辦法，比如以差價(jià)換免費(fèi)停車位，在原來房價(jià)的基礎(chǔ)上折扣5個(gè)點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，甚至還可以無條件退房。目前這個(gè)事件還沒有最終的處理結(jié)果，先不論誰是誰非，這個(gè)事件和目前的多個(gè)樓盤降價(jià)已經(jīng)傳遞了一種房價(jià)向下的信號，新建商品房如此，北京二手房市場的狀況又是什么狀況呢？

    這是位于北京市海淀區(qū)萬柳住宅區(qū)的房產(chǎn)中介一條街。在長約200米左右的街道旁，筆者看到，不少中介工作人員無事可做，在店門口閑聊，而在這條街的拐角，房產(chǎn)中介鑫尊地產(chǎn)的門店，已經(jīng)大門緊鎖。筆者通過附近商戶得知，這個(gè)房產(chǎn)中介已經(jīng)關(guān)了一個(gè)多月了。

    在離這家店不足百米的地方，筆者又發(fā)現(xiàn)一家關(guān)門的鑫尊地產(chǎn)門店。這家店的招牌已經(jīng)斷成兩截，被丟棄在路旁。拆除店面的工作人員說，他們前兩三天就遷走了。

    筆者觀察到，在這條街上，幾乎每家中介公司都在相隔不到百米的范圍內(nèi)，開了兩家以上的分店，可以想象生意好的時(shí)候，這里的火爆場面。而現(xiàn)在，在筆者調(diào)查走訪的三個(gè)多小時(shí)內(nèi)，只看到街上來往的中介，并沒有發(fā)現(xiàn)前來咨詢買房的顧客。為了招攬顧客，有些中介甚至在路邊用一塊板子，一把小凳擺起了臨時(shí)攤位。據(jù)筆者了解，萬柳的碧水云天小區(qū)，去年的最高成交價(jià)一度達(dá)到6萬5千元，年初時(shí)均價(jià)也在5萬5到6萬元，可是現(xiàn)在，筆者在這塊房屋推薦板上看到，碧水云天小區(qū)一套房子的售價(jià)是每平方米4萬5千元。中介告訴筆者，現(xiàn)在生意冷清，急于出手的客人幾乎都選擇降價(jià)賣房。

    房屋公園蜂鳥二店業(yè)務(wù)經(jīng)理樊昆和置業(yè)顧問玉成慶告訴筆者，現(xiàn)在樓市整體價(jià)格都有松動(dòng)。按基數(shù)算，原來每平方米6萬，但現(xiàn)在每平方就差不多降了5000元，那大房子原來基數(shù)就高，可能就多一點(diǎn)，像這種小房子降幅應(yīng)該不大，它降價(jià)總數(shù)是兩百多萬元。

    據(jù)筆者了解，萬柳一帶的樓盤緊鄰幾所知名院校，附近還有多個(gè)小學(xué)和中學(xué)，是北京市三環(huán)外環(huán)線上少有的學(xué)區(qū)房集中地。因?yàn)橘Y源稀少以及新盤數(shù)量的減少，近幾年，萬柳的二手房均價(jià)一直處于高位，而且成交量較好。但當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V筆者，隨著“京十五條”等政策出臺，限貸、限購等因素使這里二手房成交量持續(xù)低迷。鏈家地產(chǎn)萬柳店店經(jīng)理劉世紀(jì)說，

    成交量比去年來說可能有明顯的變化和下滑?，F(xiàn)在可能一個(gè)月成交在20套左右。比去年差不多減少了一半多。房屋公園蜂鳥2店業(yè)務(wù)經(jīng)理玉成慶舉例說，原來的萬柳，在市場好的時(shí)候有50家中介門店，小公司特別多，市場不好就開始關(guān)門了，現(xiàn)在只有27、28家了。

    中介告訴筆者，今年上半年，萬柳這個(gè)市場的每月利潤大概是200多萬元，每家門店運(yùn)營的成本要4-5萬元，50家門店都來搶這塊越變越小的蛋糕，能保本已經(jīng)是萬幸，而小公司只能在這樣殘酷的競爭中選擇退出市場。中國指數(shù)研究院院長黃瑜對筆者說，現(xiàn)在二手房的成交量的萎縮大于新房。市場的交易不活躍，交易總量小。它可能就會影響一部分公司這種生存。有一部分公司可能是原來開了三個(gè)店現(xiàn)在把它整合一下，組成一個(gè)店。另外也有一些小公司，沒有品牌的公司可能就更不好干了，可能還要為了縮緊成本，主動(dòng)就給它關(guān)店了。

    據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，7月份北京二手房成交8579套，與5-6月基本持平，比去年平均水平的每月15000套下降了20%以上。而8月前兩周成交還不足3000套，處于較低水平。據(jù)估計(jì)，隨著調(diào)控政策進(jìn)一步縮緊，今年全年北京市二手房的交易量降幅有可能達(dá)到30%。然而，二手房交易量明顯下降，交易價(jià)格卻沒有發(fā)生太大變化，4-7月北京二手房價(jià)格指數(shù)漲幅均在0.5%以下。小楊就是一位一直在觀望樓市的買房者。小楊去年從一所名牌大學(xué)碩士畢業(yè)，進(jìn)入國際知名IT公司總部工作。有了穩(wěn)定收入和交往多年的女友，小楊說現(xiàn)在最缺的，就是一套結(jié)婚的房子。因?yàn)閯偖厴I(yè)，他沒有太多積蓄，房子的首付和時(shí)下大多數(shù)年輕人一樣，由父母來付，說起這個(gè)他還有點(diǎn)羞澀。小楊說，買房子的首付是家里人贊助了大部分，大概在100萬元左右，然后整個(gè)房子的全款應(yīng)該在250萬左右。月供大概在6000元到7000元左右，這樣對他們來說還不是太大的壓力。

    小楊告訴筆者，他的月收入大概是1萬5千元，加上女朋友的收入，房子的月供不算大問題，可他卻遲遲沒有出手買房。小楊解釋說，剛畢業(yè)時(shí)，他只考慮過新樓盤，手續(xù)簡單，裝修起來也方便。但是北京市的主城區(qū)內(nèi)基本沒有新樓盤，他看中的幾套房子都在五環(huán)以外，這讓他很猶豫。他說，如果自己上班近一點(diǎn)的話，每一天生活狀態(tài)會好很多。如果每天都要五六點(diǎn)鐘就要起來，然后趕一個(gè)小時(shí)的地鐵，或者開車過來，這些都挺麻煩的。因?yàn)楣ぷ鲏毫σ苍谶@兒，然后如果每天還要花太多的經(jīng)歷在別的方面，他覺得還是挺難受的。

    小楊自己猶豫不決，并不是期待樓市跌到合適的價(jià)位。為了將來的生活方便，他開始考慮買二手房，希望在位置和戶型上能有更多選擇余地。在他看來，房子永遠(yuǎn)是覺得貴的。但是只要自己覺得自己能夠接受，然后各方面比如說位置、戶型都可以接受，那么他覺得還是不用考慮太多。當(dāng)然是它能降當(dāng)然是最好的，所以他認(rèn)為應(yīng)該先觀望一下。

    筆者又走訪了北京市二環(huán)和三環(huán)等中心地段，也了解到了其他觀望者的種種疑慮。正在計(jì)劃買房的人們對筆者表達(dá)了他們的看法：沒限購之前有這個(gè)打算，突然間想買了，限購！所以買房要看以后了。因?yàn)檫@么多年，如果到我這兒買了因?yàn)橄拶徳俚司吐闊┝恕Ｎ覑畚壹腋吡粯虻甑觊L對業(yè)主的心理進(jìn)行了分析，他說：業(yè)主的心理預(yù)期沒變，而是隨著國家的調(diào)整而調(diào)整。但是客戶的心理卻隨著政策的執(zhí)行時(shí)間和這種觀望的情緒蔓延，他感覺這是一種隱性的想法。就比如說業(yè)主能買，但是也許他感覺到國家正在調(diào)整房價(jià)，調(diào)整房價(jià)會出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)，所以他在觀望。

    房地產(chǎn)市場研究人員告訴我們，二手房的業(yè)主一般不愿意降價(jià)，而成交量的下降使二手房的買方獲得了更多的選擇權(quán)。和以前的賣方市場相比，北京樓市正在向買方市場過度，買賣雙方的博弈進(jìn)入了持續(xù)緊繃的狀態(tài)。21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)公司研究總監(jiān)常智對筆者說：我們21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測到的實(shí)際成交價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)是回落了15%。現(xiàn)在目前市場成交二手房能夠成交的，都是業(yè)主在價(jià)格方面作出15%這個(gè)幅度的讓步。

    據(jù)中房指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2011年上半年，北京的商品住宅，包括新房和二手房在內(nèi)，均價(jià)為21379元每平方米，較上年同期增長6.5%，只屬于小幅上漲。而限貸、限購，以及調(diào)控帶來的觀望情緒，使成交量受到了很大影響，上半年累計(jì)成交354萬平方米，共計(jì)30821套，同比分別下跌了26.5%和23.2%。中國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，商品住宅的成交量不斷下降，不僅逼迫一批中介公司關(guān)閉門店，也使得房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金不能按照原定計(jì)劃回籠。

    三、銷售不暢房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃

    剛才的節(jié)目中我們看到，很多購房者和楊林一樣，打算先看看再說，這樣的觀望情緒不僅出現(xiàn)在購房者身上，很多賣房人也在等待下一步市場的明朗。交易量減少，加劇了房產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市中有31個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，比上月增加5個(gè)，其中北京的新建商品房價(jià)格，環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月下跌，7月份已經(jīng)停漲。而從2009年北京樓市爆發(fā)式上漲開始，現(xiàn)在首次出現(xiàn)了半年樓市總簽約量不足10萬套的現(xiàn)象，創(chuàng)下最近三年同期最低紀(jì)錄，總成交量環(huán)比上一個(gè)半年下降46.5%。兩個(gè)數(shù)字對比，我們發(fā)現(xiàn)買賣雙方已經(jīng)陷入了僵持狀態(tài)，而對于賣方市場來說，價(jià)格能撐多久完全取決于資金鏈的情況，接著來看調(diào)查。

    在華業(yè)地產(chǎn)的董事長辦公室，華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事長徐紅告訴筆者，從這里俯瞰城市讓她有種躊躇滿志的感覺，但談起現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場環(huán)境，徐紅卻顯得非常憂慮。華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事長徐紅告訴筆者：只能是以保存自己的實(shí)力，然后平穩(wěn)地過渡是最好的，你不能太指望就是說某個(gè)政策去變化，或者或緊或松，你這樣的話，那你的日子就過不了了。

    徐紅說，今年北京的一系列房屋調(diào)控政策頒布以后，對不少房地產(chǎn)公司的住宅銷售都造成了沖擊。華業(yè)地產(chǎn)公司為了回籠資金，保證接下來的發(fā)展，在銷售策略上，主要是把價(jià)格控制在合理的范圍內(nèi)，在對公司運(yùn)行沒有太大影響的前提下，通過打折或降價(jià)等措施，保證銷售，以此來回籠資金。

    華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事長徐紅告訴筆者，現(xiàn)在房地產(chǎn)上市公司募集資金的渠道是關(guān)閉的。她們更多的靠自有資金，然后用一部分銀行貸款來解決這方面問題。通過降價(jià)，假如說降價(jià)5%，這樣銀行的借貸成本是6%-7%，所以通過這樣來解決的話，實(shí)際上通過降價(jià)然后回籠了大部分資金，減少了債務(wù)成本。所以這整個(gè)的這個(gè)現(xiàn)金流應(yīng)該是相對來說應(yīng)該還是比較寬松的。

    在華業(yè)地產(chǎn)的公開信息中，筆者還發(fā)現(xiàn)，華業(yè)地產(chǎn)在今年年初，用4500萬元注冊資本，成立了礦業(yè)開發(fā)公司，徐紅說，這是通過開拓其他產(chǎn)業(yè)，從資金上支持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。但盡管如此，徐紅對于未來的走向還是很不確定。華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事長徐紅說，他們企業(yè)的現(xiàn)金流保證在10億以上，至少保證她們能挺到明年年底，看政策是不是松動(dòng)。如果政策不松動(dòng)，房地產(chǎn)就會全面降價(jià)，或者崩盤。

    中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的聶梅生會長告訴筆者，企業(yè)一般根據(jù)自己的能力和計(jì)劃，安排各種資金來源所占的比例。在今年財(cái)政政策縮緊的情況下，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長了23.1%。然而，在這中間，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增幅減少，增長率僅為6.4%，個(gè)人按揭貸款下降了5.1%。在這種情況下，企業(yè)自籌資金增長幅度竟達(dá)到34%，成為了企業(yè)資金來源保持較高增速的主要原因。

    專家告訴筆者，2008年，中國曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機(jī)，當(dāng)時(shí)，整個(gè)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元。但中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜認(rèn)為，今年房地產(chǎn)企業(yè)的情況與那時(shí)不太一樣，雖然商品住宅的成交量持續(xù)低迷，但企業(yè)的資金管理能力在不斷提升。中國指數(shù)研究院院長黃瑜對筆者說，我們看到好幾個(gè)大的企業(yè)，它的現(xiàn)在賬上的現(xiàn)金都是大于它的這種短期的這種負(fù)債。另外一方面，還有一個(gè)當(dāng)時(shí)企業(yè)也采取的相應(yīng)的這種措施，現(xiàn)在大家在管理現(xiàn)金流方面的話，比原來也更有經(jīng)驗(yàn)。但是總體而言的話，就是因?yàn)榇_實(shí)調(diào)整的時(shí)候，對這種小企業(yè)還是很不利的。

    黃瑜認(rèn)為，資金鏈問題主要出現(xiàn)在小企業(yè)身上，在這種需要拼資金才能度過的特殊時(shí)期，資金實(shí)力較小的企業(yè)，一旦銷售不暢，資金不能回籠，就可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。而大企業(yè)卻能夠借著這個(gè)機(jī)會發(fā)展壯大。

    而作為一家中型房地產(chǎn)企業(yè)，華業(yè)地產(chǎn)的董事長徐紅認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)企業(yè)雖然在近幾年樓市的波動(dòng)中，學(xué)會了更合理的分配資金，但是，在美債貶值，世界經(jīng)濟(jì)又面臨新一輪危機(jī)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)受到緊縮財(cái)政政策的控制，國內(nèi)市場可利用資金也越來越少，很有可能給整個(gè)中國房地產(chǎn)市場帶來無法估量的后果。她說，她覺得現(xiàn)在樓市的這個(gè)不確定因素越來越多，實(shí)際上要應(yīng)對國際上的市場變化，而不是說僅僅是中國的房地產(chǎn)企業(yè)自身的。市場的變化莫測讓中國樓市心理壓力非常大。

    四、樓市價(jià)格走勢意味著什么

    連續(xù)三天的樓市調(diào)查，我們看到，全國一線城市的樓市終于出現(xiàn)了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮，各地房價(jià)也開始松動(dòng)。北京、上海等地都陸續(xù)出現(xiàn)了樓盤促銷的場面，接下來，房價(jià)究竟會往哪個(gè)方向走？宏觀調(diào)控持續(xù)發(fā)力，政策之手又會將房地產(chǎn)市場引向何方？接著來看業(yè)內(nèi)人士的分析。

    中國指數(shù)研究院院長黃瑜告訴筆者：解決企業(yè)資金的這種方式，我覺得主要是幾點(diǎn)，第一點(diǎn)它就是賣房子，加速資金回籠，第二點(diǎn)是重要的一點(diǎn)，就是多重渠道的融資，像今年的這個(gè)私募，包括前段時(shí)間的信托都比較活躍。第三個(gè)方面的話，它肯定就是采取部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，來獲取它的平衡它的資金。有些中小企業(yè)可能會熬不住，但是現(xiàn)在目前來說，我們現(xiàn)在跟蹤的市場比較大的我覺得是主流的一些企業(yè)，就是因?yàn)橹髁鞯囊恍┢髽I(yè)才決定這個(gè)市場的主方向。

    中國指數(shù)研究院的專家黃瑜認(rèn)為，中小型企業(yè)可以通過多種渠道解決資金問題，而大型企業(yè)的發(fā)展勢頭依然強(qiáng)勁。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，受保障房開工和企業(yè)加大規(guī)模影響，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.6%，新開工面積增長24.9%，高于歷史平均水平。但是專家們也認(rèn)為，投資的高增長不會引起房價(jià)的反彈。因?yàn)檎膹?qiáng)力介入，將會持續(xù)地起到穩(wěn)定房價(jià)，控制民間資本涌入樓市的作用。他認(rèn)為，房地產(chǎn)目前這種政策調(diào)控目標(biāo)的話，它還是希望能夠某種程度上來穩(wěn)定這個(gè)市場，并不是說一定要把這個(gè)房價(jià)要調(diào)下去，調(diào)到每一個(gè)人都能買房子。調(diào)整的目的還是希望穩(wěn)定市場，并且讓這個(gè)市場健康發(fā)展，這才是主要的目的。中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的會長聶梅生也告訴筆者：這次的調(diào)控很大一方面它是出自于住房雙軌制，就是他要騰出一些空間，給保障性住房留空間，所以你必須商品房這塊能夠按住它的這個(gè)房價(jià)和它這個(gè)兇猛的這種建房的趨勢。你只有這樣的話，才能讓保障性住房能夠有半壁江山，能夠解決問題。

    專家告訴筆者，現(xiàn)在政府的政策，是希望通過保障房和商品房雙軌制，解決居民基本的住房問題。在雙軌制下，人們能按照收入標(biāo)準(zhǔn)，享受相應(yīng)的住房政策。這樣，一部分的收入人群住進(jìn)保障房，而商品住宅市場也可以放開，由市場規(guī)律自發(fā)調(diào)節(jié)。這也是國際上常用的房地產(chǎn)調(diào)控手法。

    在日本，政府通過公營住宅制度，為中低收入者提供廉價(jià)住房或優(yōu)惠住房貸款，緩解這部分人群的買房壓力；在美國，一些州政府對自住房提供大幅度的增值稅減免政策，而對于投資性房屋則通過高稅收進(jìn)行控制；在德國，政府為居民提供出租的公寓樓和合作社住宅，并為低收入者提供住房補(bǔ)助；在法國，廉租房的房租比普通私人住房的房租低一半左右，政府還規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。中國指數(shù)研究院的黃瑜認(rèn)為，在最近這段時(shí)間，強(qiáng)化保障房建設(shè)的政策不斷推出，涉及到資金支持，建設(shè)計(jì)劃等各個(gè)方面，同時(shí)，國務(wù)院又多次會議強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，將限購擴(kuò)大至二三線城市，完善土地轉(zhuǎn)讓等，都是對房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步完善和縱深。

    中國指數(shù)研究院院長黃瑜告訴筆者：縱深的話，就可能是在一些抓落實(shí)的方面出現(xiàn)問題，那我們就在這些問題上就是要防微杜漸。還有一個(gè)稅收方面的一些問題，它可能也是采取一些相應(yīng)的這種措施。還就是保障性住房這塊，它可能也是采取一些措施，最多是處于對原來這個(gè)政策的一種進(jìn)一步落實(shí)。

    房價(jià)只會漲不會降，甚至只能漲不能降，東方玫瑰的部分業(yè)主之所以堅(jiān)信樓市只漲不跌的神話，我想原因之一是這幾年，他們看到了房價(jià)俯、臥、撐的現(xiàn)實(shí)。

    我們看到，造成這種不正?，F(xiàn)象的因素非常復(fù)雜。地方政府的利益、貨幣政策的寬松和龐大的需求糾纏其中，成為價(jià)格攀升的推手。我們不可否認(rèn)剛性住房需求的存在，但是其中投資甚至投機(jī)需求是推高房價(jià)的一個(gè)重要因素。而目前的限購政策恰好捏住了非理性投資的七寸，將這一部分需求的泡沫擠掉了。

    目前北京、上海、廣州、深圳這四大城市的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了停漲的局面，說明目前房地產(chǎn)調(diào)控的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，但這僅僅是一個(gè)開始，甚至是各方利益進(jìn)行博弈的一個(gè)開始，這并不意味著階段性成果的顯現(xiàn)。要想讓房價(jià)回歸合理區(qū)間，不但需要政策的持續(xù)性，還需要各級政府能夠配合中央政策，調(diào)整方向，減少地方經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)的依賴性，同時(shí)加大保障房建設(shè)，滿足正常的住房需求。只有這樣，才能讓中央的調(diào)控政策落到實(shí)處。